2016年去庫存務必全面刺激【有機玻璃亞克力制品】
“去庫存”決定提出已經過了快4個月，到2016年1月超半月了，中央未出臺真正具有去庫存的具體政策。房地產庫存之高、過剩之重，中央不是不知道，應該比地方政府都更加清楚，明白庫存、過剩的危險性多么厲害。1.庫存、過剩危機不解除，房地產投資會繼續下降。2.固定資產投資則繼續下降。3.產能過剩行業大面積的增加。4.金融風險不斷上升。5.地方政府債務、財政、經濟增長會受到巨大的壓力。6.三四線城市的政府工資發不出。老謝認為，必須盡快出臺去庫存的政策。其一是2016年全國房地產市場庫存量比2008年還要嚴重，因為2008年沒有現在這么大量的庫存，所以2008年政策刺激，2019年就樓市復蘇，2010年則回暖，到2011年樓市繼續上升。2016年1月全國商品庫存量已經達到7億平方米左右，這7億左右庫存指的是竣工而沒有銷售的房子。包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時還包括了未銷售的竣工車庫配套、公共面積、企業自持、安置、市政教育、醫療等面積。
其二是商品房庫存7億左右平方米對于全國商品房銷售13億平方米左右的量看，7個月的去庫存周期是非常短暫的。但是房地產市場最大的問題：1.市場化沒有真正實現，政府干預過多，缺乏真正的市場。2.一部分房企現金流不穩定，高杠桿的資金占比增加，庫存影響房企銷售回款。3.部分商品房庫存基本很難消化，可能被迫炸掉，不會因為任何政策消化掉。如房企破產或者是老板跑路，或者是被抓起來了，或者是樓盤建筑質量有問題，或者是規劃違法、配套問題被業主強制退回的，這部分庫存除了被新的房企收購、銀行取得外，就是炸掉，或者拆掉。其三是目前房地產市場最危險的庫存、最嚴重的庫存基本集中于三四線城市。經過一年樓市寬松刺激政策，絕大部分一二線城市的庫存情況整體已經開始好轉，一線城市已經全面復蘇回暖。換而言之，目前典型35個城市自9月開始，已出現了連續5個月庫存規模同比負增長的態勢。【有機玻璃亞克力制品】
2015年中國房地產市場整體處于高庫存狀態，房地產投資增速則持續下行。2016年以樓市去庫存為中心，不是抑制房價為主。市場分化、去庫存、政策寬松是2016年樓市主要特征。去庫存期間，基本可以排除四個非常不利于房地產市場穩定的政策：1.房地產稅不會出臺。2.遺產稅不會出臺。3.限購、限貸政策不會再新增新擴容。4.一線城市限購未來只會取消，不會一直存在。因此，未來全國樓市的城市區域差距會不斷擴大，供求關系緊張的一線城市，房價會迅速上漲，二線城市房價則會平穩上漲，供大于求的三四線城市則會放緩投資增長速度。城市之間的房價繼續分化，中心區域與郊區最為明顯。現金流是決定開發商會不會降價的主要原因，另外是融資與庫存及銷售回款速度等。毫無疑問，2016年全國房價存上漲的壓力，政策會更寬松。
即使“去庫存”已經成為中央政府確定的2016年經濟工作“國家任務”，2016年北上廣深限購不會全面取消，政策不存在取消的可能性，短期之內不會出現放開。基本上排除了2009年全面刺激樓市“大水漫灌”方式解決房地產市場庫存問題。其一是“分城施策”已經成為最高決策層認可的房地產市場政策思路。在“分城調控”政策思路下，不同城市的房地產政策口徑將不盡相同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴的政策口徑，而庫存較大的部分二線城市與三四線城市，活躍樓市交易的政策力度，將在2016年中加大。這意味著，而大量二三四線城市，已經開始醞釀考慮出臺地方性政策，對“新市民”購房通過補貼、減免交易環節稅費等方面的手段，活躍房地產市場交易。而二三四線城市對第三套住房的限制政策，有望放開。
2015年底，中央城市工作會議時隔37年后召開，會議除了對城市規劃、城市基礎設施建設、城市管理等方面的議題進行了討論之外，也涉及了房地產市場的有關問題，“去庫存”的政策目標，再度被強調。因此，住建部在向地方住房和城鄉建設系統布置2016年重點工作時，“鞏固房地產市場向好態勢”被置于多項工作的首位。而在此前幾年中，重點工作的第一項基本上會被保障性安居工程等住房保障領域的工作任務占據。住建部部長陳政高表示，在2015年房地產市場企穩回升的基礎上，2016年要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產工作的重點，建立購租并舉的住房制度。因此，當前決策層更希望用外科手術式的方式，解決樓市產能過剩問題，即實現“去庫存”的目標。【有機玻璃亞克力制品】
2016年中國樓市新政策主要圍繞去庫存為中心，其一是最值得、最有利去庫存的新政策包括12個方面：1.房貸利息抵個人所得稅。2.政府收購商品房直接轉成保障房、公租房，棚戶貨幣化安置，停建經濟適用房。3.政府4萬億多存款，拿出1.5萬億到2萬億作為新市民首次購房的財政補帖。4.首套商業銀行房貸首付降至2成，二套商業銀行房貸首付降至3成，三套房貸首付調整為4成，公積金首套房貸首付降至1成。5.商業銀行貸款利息繼續往下調1%，重回首套房商業銀行貸款7折貸款優惠利率。6.二次降準，7.二次降息。8.房貸資產證券化。9.高庫存城市停止新增土地供應。10.取消第三套房貸款限制政策。11.允許農民的耕地和宅基地入市，基地、農地可抵押。12..房地產項目資本金再次下調5%。
其二是全面落實2015年的政策，330與930及地方自發的政策：1.落實取消限外買房，取消90/70政策。2.落實取消過時的限制房地產投資政策，如限貸、限購、限價、限售、限簽的錯誤政策。3.落實二手房營業稅5年改2年，免稅政策。4.落實5次降息政策。5.落實商業銀行首套房、二套房貸的首付下調到2.5成、3成到4成政策。6.公積金貸款的首付下降到2成政策。7..落實首次買房財政補帖、契稅與印花稅及費減免政策、普通住宅標準調整、公積金異地貸款、公積金房貸資產證券化、放寬公積金條件提高貸款額度、下調房地產項目資本金5%的政策。8.停止庫存過高的土地供應政策。毫無疑問，2016年房地產調控基調為去庫存的分城施策、分類調控，主要是落實2015年330、930、新國七條政策為主，同時出臺新的去庫存政策，預計貨幣、信貸、房貸總體會比2015年更寬松。【有機玻璃亞克力制品】
當前中央與國務院及住建部去庫存提議暫時停留在紙面上，沒有出臺實質性意義上的有效去庫存具體政策。其一是去庫存自2015年10月23日國務院李總理首次提出之后，市場進入去庫存政策儲備之中。到2015年11月10日中央習主席首次提出化解房地產庫存，促進房地產持續發展。2015年11月11日國務院總理再次提出去庫存，2015年11月12日中財辦主任劉鶴又提出化解房地產庫存，促進房地產持續發展。其二是2015年12月14日中央政治局會習主席議提出化解房地產庫存，以農民工市民化。其三是2015年12月18日至21日中央經濟工作會議上習主席提出化解房地產庫存，并且給出“六招”去庫存政策方向，農民工市民化、戶籍制度改革、購租并舉的住房制度、住房租賃市場、鼓勵房企適當降價、取消過時限制性措施。其四是2015年12月28日住建部部長陳政高全國住房城鄉建設工作會議上明確提出把去庫存作為2016年房地產重點工作。
其實，從2014年底的時候，住建部就已經在全系統內部要求庫存較大城市的政府，加快去化庫存。2015年11月中央財經領導小組會議前，住建部向中央進行了有關房地產市場當前走勢和未來走向的專題匯報，在專題匯報中，去庫存這一思路，得到了中央的認可。2015年11月11日，習主席主持召開中央財經領導小組會議，在講話中提出“需要房地產業必須穩定發展,繼續去庫存,提高房企擴大再生產的積極性”，“去庫存”第一次出現在公眾視野當中。因此，在提出“去庫存”的政策目標之后，住建部已經基本形成了2016年房地產市場政策的基本思路。多位消息人士均向記者證實，“改進房地產調控方式”已經被列入住建部2016年工作重點，并已經向地方住房和城鄉建設系統定案。“改進房地產調控方式”的核心，已經被住建部確定為“分城施策、分類調控”。這意味著，2016年將不會出現統一的、一刀切的房地產調控政策，而是根據地方城市、不同房地產市場情況的局面，出臺針對性的措施。【有機玻璃亞克力制品】
從中央層面，將進一步提高棚改貨幣化安置的比例，并繼續奉行各類資產抵押證券化試點置換出的信貸額度，優先用于城鎮棚戶區改造及其貨幣化安置。以此方式，增加市場需求，針對性地向房地產市場注入流動性。此外，從供給層面，中央已經要求房地產市場庫存較大的城市，要控制土地供應節奏，調整土地供應結構，并可以對已出讓地塊的規劃條件進行修改，從而確保不產生更多的潛在和新庫存。“在分城施策、分類調控”的大政策思路下，北京、上海這些城市的限購政策，很難立刻取消或者進行大面積的調整。至少從年底年初特大型城市地方政府的意見反饋來看，取消限購還不是非常緊迫。住建部部長陳政高在向地方政府部署2016年重點工作時，曾明確向地方政府表示，2016年將強化房地產市場調控的地方政府主體責任，改進房地產調控方式，分城施策、分類調控。陳政高到任住建部部長后，曾與100多個地方市級領導分別進行溝通和交流，了解不同城市房地產市場存在的不同問題，在此基礎上，住建部將“去庫存”作為貫穿2015年房地產調控工作的主線要點。
從我們了解到的情況看，北京這樣的特大城市，在限購政策調整的問題上，還是非常慎重的。大家誰也不想做出頭鳥。一位住建系統的專家講：北京、上海、廣州、深圳這些城市的土地出讓金收入都在增加，在這種情況下，地方政府難以有動機對現行限購政策進行大幅度的調整。因為現在講的是地方政府有主體責任，如果你調整了，房價又呈現過快上漲的勢頭，這個責任是在地方政府頭上的，所以，目前這種可能性是比較小的。在2015年的“3·30”新政后，北京、上海、廣州、深圳的房地產市場去化速度已經明顯加快，房價也呈現出了一定的上漲態勢。國家統計局新近發布的數據顯示，2015年11月，房價漲幅最高的深圳同比上漲已經達到了44.6%。上海漲幅15.4%，北京漲幅9.6%，廣州漲幅8.2%。在這種情況下，特大型城市已經難以有足夠的理由放開限購政策，對其進行調整。
去庫存如果僅僅是說說而已，停留在紙面上或者是口頭上，不出具有真正去庫存的政策，容易形成負面影響，不利于穩定房地產市場預期。一日不出臺真正能消滅與干掉庫存的具體政策，三四線城市去庫存、去過剩的危機就會繼續存在。一旦形成災難性的庫存、過剩危機，必然導致地方經濟、金融、產業、債務、財政遭遇到滅頂之災打擊。當前中國房地產去庫存、去過剩務必全面刺激，沒必要斷斷續續的政策刺激，促進房地產市場長期穩定健康發展。房地產市場全面復蘇才是實現拉動經濟，穩定增長的最好辦法，這才是根本性解決三四線城市庫存過高、供應過剩的辦法。不僅解決了產能過剩、三三線城市庫存、過剩問題，關鍵是解決了經濟增速下降、地方政府債務、地方財政吃緊、金融風險的問題。
