不是退地，而是一些冒險家的“國進民退”【亞克力有機玻璃制品】
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文/劉德科
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最近北京很熱鬧，“地王”如風吹麥浪，此起彼伏；地價貴過房價，面粉遠貴過面包。但令人不解的是，拿下“地王”之后，立即就爆出“退地”的新聞，而且是龍湖、碧桂園這樣的老牌地產商。
我不相信他們會做出這種事。主動退地，這是嚴重的戰略失敗，對于老牌地產商來說，這是一種恥辱。龍湖和碧桂園都是相對穩重的企業，不至于淪落至此。
如果是恒大這樣的激進房企，或是雅戈爾這樣的外行房企，還有可能性；但他們已經品嘗過主動退地的苦味，應該也不至于換個姿勢再來一次。
仔細一看，原來是這樣：由于北京的地價實在太貴，若是一家地產商單獨拿下，有點吃不消，于是大家就組成聯合體，共同去拿一塊地；結果現場競拍負責舉牌的那一方，任性地胡亂出價，超過了各方事先商量好的最高授權——有點“任性”，舉牌舉過頭了；“聯合體”本來就是松散的臨時結盟，既然有人可以亂來，當然就有人可以不玩，“解體”是再正常不過的事了?！緛喛肆?a href="/product/" class='con_kwd'>有機玻璃制品】
簡單說就是，有人不遵守游戲規則，龍湖和碧桂園就不愿意奉陪到底了。
這怎么能叫“退地”呢？真正的退地，是違約把地退回給政府，并損失一大筆叫做“違約金”或“保證金”的錢，那可是丟臉丟大發的事兒。
| 2013年雅戈爾杭州退地損失4.84億 |
2
我們先來看，讓碧桂園無奈的這一出戲。
10月21日，碧桂園與金茂這兩家地產商組成聯合體，拍下了北京豐臺區的兩宗商辦地塊，溢價率均逾140%。不到一周，就傳出了碧桂園要退出的消息。
這么看來，在現場舉牌舉過頭的，是金茂。
金茂是誰？央企中化集團的“兒子”，現在勢頭很猛，此前拿了不少“地王”，房子也賣得又貴又快。
金茂是2008年才正式進入房地產，早年蓋過上海陸家嘴的摩天大樓——金茂大廈。
2009年6月，金茂拍下北京市中心的廣渠門“地王”，經過97輪鏖戰，力壓萬科、保利、華潤、遠洋等老牌地產商，一戰成名。當時，金茂還不叫現在的名字，叫“方興”，但初闖江湖，連房地產業內人士都不太知道其身世背景。【亞克力有機玻璃制品】
金茂花了40.6億元，刷新了當時北京公開出讓土地的總價紀錄。溢價率高得嚇人，150%！
但是，金茂一出道就嘗到了“地王”的巨大甜頭：當時的成交樓面地價是14500元/平米，但房子的單價，從2011年的4.5萬元/平米，賣到了如今的12萬元/平米。
金茂恐怕只能這么感嘆：一萬多的地價，你們當年都覺得巨貴無比，現在知道有多便宜了吧……
在北京爽了一把，那就去上海再來一次：2014年1月，金茂拍下上海閘北區的大寧路宅地，這一次更猛，鏖戰150余輪，碾壓了更多老牌地產商——當時一共有141家房企領取了競拍申請書，一封600元，僅賣標書政府就進賬8萬多元。
這塊地，金茂花了101億元，樓面地價是47609元/平米，溢價率111.5%。在拍地現場，主持人很有“政治覺悟”，一再提醒激烈出價的競拍者：“不要關公戰秦瓊”，“一線城市肯定是調控的重點區域，政府也抱著調控的決心，請大家對市場不要形成誤判”……然而，主持人的一次次提醒，反而讓現場圍觀的觀摩人士哄堂大笑?！緛喛肆τ袡C玻璃制品】
和北京一樣，上海這個也叫“金茂府”：今年4月份首次開盤，單價從6萬元/平米賣到了現在的8萬元/平米，而且賣得有點火爆。
應該不會虧本了，而且還是有賺頭。歷史經驗表明，“地王”不是金茂的蚊子血，而是金茂的紅玫瑰——當然，只是歷史經驗。
這些愉快的經歷，或許讓金茂對于“地王”更加有恃無恐。所以，當金茂和碧桂園組成聯合體，競拍北京豐臺區的“地王”時，把雙方事先協定的價格上限拋到九霄云外，舉牌舉過頭，也就不難理解了。
碧桂園可不是像金茂那樣2008年才進入這一行，它可是混了二十多年的老江湖，知道什么時候會肉痛，什么情況可能會傷筋動骨。但是碧桂園不玩，還是有人會陪金茂繼續玩：前幾天的消息是，“中國建筑”要接手——和金茂一樣，它也是央企，而且有個非常著名的“兒子”，中海地產。
| 金茂上海地王項目火爆的開盤現場 |
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最近，龍湖也遭到了碧桂園式的尷尬。
10月23日，龍湖與平安、昌基組成聯合體，拍下了北京昌平區一宗宅地，實際溢價率大約180%。然后，又傳出了龍湖與平安要一起退出的消息。這一次，舉牌舉過頭的是昌基，一個陌生的面孔?！緛喛肆?a href="/product/" class='con_kwd'>有機玻璃制品】
金茂是財大氣粗的央企，那么昌基又是什么來頭？具體情況我也不知道，我只知道，它是北京昌平區的一家房企。
龍湖覺得地價太離譜了，所以不玩。而平安向來不直接參與房地產開發，它是只管給錢的金主，但它一直奉行這樣的原則——要把錢給能干的成熟房企。所以，龍湖說不玩，平安當然也要跟著撤，它才不管昌基呢。
龍湖真的不玩了嗎？龍湖方面給媒體的正式回應是：“退地一事子虛烏有，為不實傳聞。”龍湖是懂行的，對于“退地”這么外行的說法，當然要否認；但如果你問龍湖的人，你們是不是要退出這塊地的合作，它就會給你肯定的回答：不陪昌基玩了，任何事都要講游戲規則……
現在這世道，最愛“地王”的，除了像金茂這樣沒干幾年房地產的央企，就是像昌基這樣不知從哪里突然冒出來的，反正，都不太會是老牌地產商。
| 風險管控力極強的龍湖老板吳亞軍 |
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但是，華僑城可是干了很多年房地產的老牌央企地產商啊，怎么也這么兇猛？
11月2日，華僑城與華潤、招商組成聯合體，拍下了北京豐臺區一宗宅地，實際樓面地價約5.6萬/平米。這次更具戲劇性，拍完僅僅一個小時，就傳出華潤和招商可能退出的消息。如此看來，這一次舉牌舉過頭的，是華僑城?！緛喛肆?a href="/product/" class='con_kwd'>有機玻璃制品】
和華潤、招商、保利、中海等一樣，華僑城也是從深圳殺出來的央企地產商；不同的是，它的住宅開發主要是靠大型旅游項目驅動的，特別是它的歡樂谷，已沖進多個城市。
相比單純的住宅開發，華僑城模式占用資金更大，滾動開發周期就更長，因此在全國銷售額排行榜上自然就追不上華潤、保利、中海等兄弟央企。相比之下，華僑城的市場競爭能力，也不及它們。舉個例子，華僑城在寧波的超級大盤，前陣子把50%股權低價賣給了萬科，如果做得順風順水，誰會舍得賣項目呢？對于華僑城來說，寧波項目是燙手山芋；但對于萬科來說，那是塊寶。能力高下，一案立現。
雖然華潤、招商尚未證實要退出，但和華僑城相比，它們無疑是更純粹、更成熟的地產商；或者說，它們是更具民企思維的老牌央企地產商——類似的，還有中海、保利、遠洋。
| 萬科收購華僑城寧波項目部分股權簽約儀式 |
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可能要退出“聯合體”的，有龍湖、碧桂園這樣的民營房企，也有像華潤、招商這樣頗具民企思維的老牌央企。
倘若他們真要退出，說他們“退地”，那簡直是對他們的侮辱。他們要退出的，不過是一場不守規則的游戲；他們是在用行動，來表達對高地價的恐懼——地價到底高不高，還需要時間去驗證，但此刻他們不傾向于冒險?！?a href="/ykltp.html" class='con_kwd'>亞克力有機玻璃制品】
在三個拿地聯合體中，舉牌舉過頭的是這三種不同類型的地產商：金茂是央企中的黑馬，華僑城是非典型開發模式的老牌央企，昌基是突然冒出來的陌生面孔。
這三個聯合體可能面臨的“解體”，在一定程度上顯示了一個有點老生常談的事實：房地產行業又正在迎來新一輪的“國進民退”。
與從前稍微有些不同的是，這一輪的勇猛進擊者，主要是那些新闖入房地產行業不的央企。甚至連華潤、招商的老牌央企，都可能會把已經伸出的手給縮回去；而保利、中海這種銷售額排位更高的老牌央企，幾乎索性不參與。
當然，現在這一批“地王”愛好者中，還有像昌基這種名不見經傳的，以及近幾年新崛起的泰禾等閩系房企。
央企不是最近才開始愛上“地王”。六年多前，金茂在北京廣渠門“地王”爭奪戰一舉成名，就引發過一場對于“國進民退”的討論。在當時輿論的壓力下，據說國資委曾與金茂高層談話，嚴厲斥責廣渠門“地王”的出現。
此后的2010年，國資委要求大部分央企退出房地產業務，僅確定了保利、中海、華潤、招商、金茂、華僑城、中糧、葛洲壩等16家為地產主業央企，以期遏制央企向房地產擴張。
但是，可能是受到金茂的鼓舞，不在16家央企名單上的電建地產，最近也喊出了口號——要在五年后進入“央企地產銷售額前5強”。
| 央企電建地產積極采用施工新技術 |
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有人認為，央企頻拿天價“地王”，釋放了房地產變天信號，因為“央企拿地代表著國家行為，也是國家意志力的體現”。我不贊同這樣的觀點，畢竟房地產行業是一個相對競爭充分的行業，購房者絕對不會因為你是央企就盲目下單，央企一樣也得接受市場經濟的殘酷洗禮。
“地王”到底會不會有風險，我們很難做評判，甚至也有可能再度賺得盆滿缽滿，就像當年金茂拿下廣渠門“地王”那樣。
前陣子，央企葛洲壩集團創下了北京有史以來的單價“地王”，實際樓面地價高達7.5萬元/平米。這家闖入全國房地產市場沒幾年的央企，放話回應質疑：北京還沒有解不了套的地王！【亞克力有機玻璃制品】
或許，“國進民退”并不可怕，比“國進民退”更可怕的是，國企特別是央企的冒險精神。
當土地戰場上殺進一批紅了眼的新人，而非深諳世道的老人時，我們是該鼓掌慶祝新人的勇猛呢，還是該捏一把汗擔憂老人的保守呢？
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