弄懂“廣深差距” 你也能預(yù)測房價(jià)︱德科地產(chǎn)頻道【亞克力有機(jī)玻璃制品】

文/劉德科

1、前陣子，吳曉波老師轉(zhuǎn)了一篇文章給我，標(biāo)題有點(diǎn)聳動(dòng)，大意是說深圳房價(jià)遠(yuǎn)超廣州，90%的深圳人想移民廣州。

我回復(fù)他：“現(xiàn)實(shí)是，90%的深圳人不會想去廣州。”

他用比往常更快的速度，蹦出了三個(gè)字：“寫一個(gè)！”

我的微信朋友圈里，經(jīng)常會出現(xiàn)類似的文章，比如《致終將被高房價(jià)拋棄的深圳》，還不忘加上一個(gè)“深度好文”的后綴，用上帝一般的口吻告訴大家：“房租在摧毀年輕人留在深圳的最后一線希望”，“切勿短視，否則深圳將一無所有”……貌似很有道理的樣子。其實(shí)我都懶得辯駁了。如果高房價(jià)是毒藥，那么紐約早就應(yīng)該是一座空城了；但空蕩蕩的那種城市，卻是房價(jià)低得不行的底特律。【亞克力有機(jī)玻璃制品】

| 拋售房產(chǎn)的底特律 |

當(dāng)我們談?wù)搹V州和深圳時(shí)，我們其實(shí)是在談?wù)撜麄€(gè)中國的房價(jià)生成邏輯。

一方面，廣州的房價(jià)被深圳甩開N條街；另一方面，廣州這座城市的活力，也已遠(yuǎn)不如深圳那般澎湃。

深圳房價(jià)之所以遠(yuǎn)超廣州，每個(gè)人有自己的見解。我不想在這里費(fèi)勁地用一堆數(shù)據(jù)，來比較兩座城市的GDP、資金流入量、產(chǎn)業(yè)聚集度、人口凈流入、獨(dú)角獸企業(yè)的數(shù)量、富豪榜上的人數(shù)、小學(xué)生人數(shù)的增減，甚至夜總會的小費(fèi)高低。

我只想對比兩件很具體的事情，它們分別影響了各自的城市形態(tài)。我說的是，廣州的亞運(yùn)會與深圳的“舊城改造”模式。

2、深圳房價(jià)超過廣州的拐點(diǎn)，大概是舉辦亞運(yùn)會的2010年。

當(dāng)然，亞運(yùn)會肯定是個(gè)好東西，能夠提升一座城市的市政建設(shè)、公共服務(wù)以及品牌影響力，等等。但是，任何事情都要適可而止，“好大喜功”就不好了。

廣州亞運(yùn)會投入了多少錢？當(dāng)時(shí)的官方說法是“超1200億元”——僅僅是這個(gè)數(shù)目，就已被譽(yù)為“史上最貴亞運(yùn)會”。

亞運(yùn)會結(jié)束后，《廣州日報(bào)》曾報(bào)道，中國工程院院士鐘南山說：“總投資2577億元，其中廣州投資1950多億元，帶來債務(wù)2100多億元。”他很擔(dān)心，背著這么大的債務(wù)，廣州搞民生的錢不知從哪里來。【亞克力有機(jī)玻璃制品】

后來，廣州市政府相關(guān)部門專門召開新聞通報(bào)會回應(yīng)說，其實(shí)沒花那么多錢，是有負(fù)債，但也沒那么多，而且負(fù)債是累積下來的，不是因?yàn)檗k亞運(yùn)才負(fù)債。對于這個(gè)解釋，鐘南山表示滿意。

| 2010年廣州亞運(yùn)會盛況 |

我們還是應(yīng)該相信政府的說法。但是現(xiàn)在，我們能夠?qū)嶋H感受的是，在稅收減免、人才引進(jìn)等產(chǎn)業(yè)扶持力度方面，廣州明顯不如深圳。舉個(gè)小例子，南方報(bào)系的不少大咖辭職創(chuàng)業(yè)，都跑去深圳注冊公司，而不是留在廣州。

現(xiàn)任的廣州市長也說，廣州全市科研投入不及深圳的華為一家企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)興衰，在很大程度上決定著房價(jià)高低。深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)令其它城市所艷羨。既有像騰訊、華為、平安這樣的龐然大物，也有像“走著旅行”、“有棵樹”等這些小而美的公司。大量“新三板”企業(yè)，不僅造就了一撥富豪，還讓大批量的市場經(jīng)濟(jì)信徒云集深圳，讓深圳永葆“改革開放前沿陣地”的青春。

舉個(gè)例子，萬科有意把集團(tuán)新總部搬到深圳南山區(qū)，這一搬，可不只是牽涉萬科一家——萬科計(jì)劃在總部基地引入一大批它的國際戰(zhàn)略合作企業(yè)，這些企業(yè)包括鐵獅門、黑石、凱德、新世界、Hines、GIC、KKR、SEARS……

反觀廣州，就連負(fù)有盛名的“廣交會”，伴隨著制造業(yè)的滯緩，已經(jīng)卸去了從前的光環(huán)。

哪個(gè)政府不想加大力度扶持那些代表未來的產(chǎn)業(yè)？問題是，需要錢啊。但是，錢去哪兒了呢？恐怕有人會說，深圳是計(jì)劃單列市，財(cái)政直接和中央掛鉤，不用向省里繳稅，而廣州沒這么好的命，還需要向廣東省財(cái)政上繳稅收。但問題是，這種制度安排，不是現(xiàn)在才有，早就如此啊，從前的廣州在各項(xiàng)競爭力上可都是全方位秒殺深圳的。【亞克力有機(jī)玻璃制品】

錢去哪兒了呢？政府的錢總是有限的，把它用在好大喜功的地方，還是用在產(chǎn)業(yè)扶持或稅收減免上，恐怕是兩種不同的價(jià)值取向吧。

3、照理說，亞運(yùn)會投入那么多錢，總會兌現(xiàn)成城市的各項(xiàng)利好吧。

廣州的亞運(yùn)村，遠(yuǎn)離城市核心區(qū)，幾十公里之外，都快到虎門了。那么多錢投下去，這些地方的城市面貌當(dāng)然變得更好了。但是，這種好，跟廣州原有的那些城區(qū)，關(guān)系就沒想象中那么大了。

當(dāng)年，沖著亞運(yùn)概念的那些地產(chǎn)商，熱火朝天地涌到那里，“亞運(yùn)村”變成了“亞運(yùn)城”，并且拍出了255億元的全國總價(jià)地王。

| 亞運(yùn)城的拍賣畫面 |

“分食”地王的，是廣州本土地產(chǎn)大鱷，富力、碧桂園、雅居樂等。當(dāng)年，這些房企在全國排名都很靠前，但受累于亞運(yùn)城地王，如今的排名都靠后了——只有碧桂園還留在全國十強(qiáng)之內(nèi)。

當(dāng)然，對于整個(gè)廣州來說，好處是整個(gè)城市的骨架被拉大了，城市發(fā)展空間理論上也就更大了。但是，骨架拉大之后，如果產(chǎn)業(yè)沒跟上，那么整個(gè)城市的房價(jià)必然就會被稀釋。

相比廣州，深圳更熱衷的是“舊城改造”，而不是“新城開發(fā)”。在深圳，凡是名見經(jīng)傳的房企，幾乎都已涉足“舊改”項(xiàng)目，不管是央企、民企，都是其中的活躍分子。這兩年，深圳幾乎沒有住宅用地公開出讓，商品房貨源主要依賴于“舊改”項(xiàng)目。僅恒大一家，據(jù)說在深圳就擁有15個(gè)“舊改”儲備項(xiàng)目，預(yù)期總建筑面積高達(dá)770萬平米。

“舊改”的好處是，城市處于漸進(jìn)式更新狀態(tài)，而不是那種跳躍式的拔地而起。

單純從房價(jià)生成機(jī)制來說，“舊改”項(xiàng)目能夠更有效地實(shí)現(xiàn)房價(jià)傳導(dǎo)：房價(jià)定多少，周邊的二手房是很明確的參考，而且，擁有成熟的城市資源作為支撐；不像那些遠(yuǎn)離核心區(qū)的純粹新城，主要靠想象力來定價(jià)——一旦新城沒有及時(shí)兌現(xiàn)它的美好規(guī)劃，房價(jià)就被打回原形。【亞克力有機(jī)玻璃制品】

深圳創(chuàng)造了一整套已臻成熟的“舊改”制度，甚至可能是未來整個(gè)中國可資借鑒的改革成果。

在深圳，哪怕是像前海自貿(mào)區(qū)這樣造在一張白紙上的新城規(guī)劃，也并不是遠(yuǎn)離核心區(qū)，它與已建成城區(qū)之間，也是沒有明顯的城市斷裂帶的。

廣造新城，不如深耕熟地。廣州和深圳，用各自的名字，驗(yàn)證了造城運(yùn)動(dòng)的關(guān)鍵問題：與其廣，不如深。

4、前幾天，看到深圳市長談高房價(jià)的新聞報(bào)道，被“高房價(jià)是大問題”的標(biāo)題嚇了一跳。打開一看，就放心了——市長先生提出的解決之道是，加大保障房、人才安居房的建設(shè)力度，加大對新產(chǎn)業(yè)的支持力度……

我更愿意為這樣的市長點(diǎn)贊。人才與產(chǎn)業(yè)才是市長該重點(diǎn)關(guān)心的事情，至于房價(jià)，主要是市場的事。不像有些市長，一談房價(jià)，就說“控制房價(jià)，我的底氣是很足的”——事實(shí)上，不讓房價(jià)上漲，最好的辦法就是，讓產(chǎn)業(yè)持續(xù)衰敗。

那個(gè)市長，就是廣州的，當(dāng)然是好幾年前的那位。我曾經(jīng)寫了一篇文章，提及了他的名字，結(jié)果文章很快就被刪了。

值得慶幸的是，現(xiàn)在的廣州，似乎已經(jīng)覺醒。廣州正想盡辦法，要把琶洲打造成“千億級電子商務(wù)總部集聚區(qū)”，努力引進(jìn)了阿里巴巴、騰訊等那些在互聯(lián)網(wǎng)風(fēng)口上飛的巨頭們。

那些讓人看到未來希望的產(chǎn)業(yè)，才是吸引人留下來的根本理由。至于房價(jià)高低，不過是一個(gè)表象而已。

| 廣州琶洲地鐵站 |

我還是堅(jiān)信，我們的國家在持續(xù)進(jìn)步，物質(zhì)在進(jìn)步，見識也在進(jìn)步——從官方到民間，更多常識不再被情緒所蒙蔽。

正視房價(jià)問題，恐怕是時(shí)候了。

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