寧蘇杭房價走勢：這么一比較，你會嚇一跳【亞克力有機玻璃制品】
寧蘇杭房價走勢：這么一比較，你會嚇一跳【亞克力有機玻璃制品】
文/劉德科
1、前一陣子，我向萬科華東區首張海先生請教：為什么今年南京的房價漲幅，會遠超杭州？
他說，南京的城市骨架比杭州大，而且最近幾年，這種差距越來越明顯。
我明白他的意思。杭州雖然早在十幾年前就并入了蕭山、余杭，最近又并入了富陽，但它們與主城區的融合速度非常緩慢，城市骨架貌似很大，但其實只是在“行政區劃”上看起來比較大而已。
交通路網是城市骨架的首要考量指標，杭州在這方面遠遠落后于南京。比如，南京已建成的地鐵公里數，達到了225.4公里，僅次于北上廣，位列中國第4，據說全球排名第11位；杭州僅僅只有82公里，比大連、武漢都少，但高于蘇州（53公里）。
新城區的市政建設力度，最近幾年南京要遠勝于杭州。杭州規劃了很多新城，但即使是最著名的錢江新城，有些區域連地下市政管線，都要地產商先自行建設，到時候再與城區管網對接。滯后程度，由此可見一斑。【亞克力有機玻璃制品】
再看南京，在全部城區新修的地下排污管道，用的是兩米直徑，而其它很多城市大概只有四十公分。
今年的南京房價漲幅，很可能會全國第二，僅次于深圳。這大概主要是受益于前些年城市骨架的有效拉伸。
2、從長遠看，城市骨架需要兩樣東西填充，才能真正變得有血有肉：一是以地鐵、快速路為代表的交通路網，二是產業的有效導入。
舉個例子，廣州的城市骨架很大，地鐵等路網交通非常發達；但骨架被拉大之后，新建區域的產業沒跟上，因此房價反而被稀釋，被隔壁的深圳甩開了幾條街。產業興衰，在很大程度上決定著房價高低。深圳房價的爆棚，即是例證。
南京的交通路網已然發達，但新建區域，也就是我們通常說的那些“新城”或“新區”，其產業是否也及時跟上了呢？
如果要比較南京、杭州、蘇州這三座城市的房價走勢，我們當然要考量其產業聚集度。
這個問題，很難用一堆精確的數據來得出答案。今天，我們姑且就用“500強企業”“獨角獸企業”等這兩種跟產業聚集度息息相關的東西，來給三座城市畫一畫粗略的產業肖像。【亞克力有機玻璃制品】
當然，這種方法未必精準。但這些獨特的企業或富豪，在一定程度上可以說是驅動城市不斷向前的若干個引擎，多少還是能夠說明一些問題。你看，各地政府在招商引資時通常就有這么一條鐵律，叫做“引進龍頭企業，帶動產業發展”。
影響房價的因素實在太多，老套的方法是分析一堆常見而干燥的數據，比如GDP、居民人均收入、人口凈流入、土地供應量、商品房庫存量等等；獨辟蹊徑的數據分析方法，則有城市資金流入量、小學生人數的增減、高校及畢業生數量，甚至優步或滴滴的使用頻率等等。但是，在所有影響房價的因素中，除了國家的貨幣發行量，最值得關心的恐怕就是產業聚集度。
3、我們要比較的是不同類型的企業，在三座城市的數量分布。
工具其實很簡單，就是各類排行榜。
杭州的“500強企業”數量最多，而且民營企業數量眾多，這也是浙江民營企業發達的一個縮影。
南京的“500強企業”則是國有企業更多，我們常說南京的國有經濟比民營經濟更發達，也由此可見一斑。
相比之下，蘇州雖然“500強企業”數量較少，但是民企仍然遠超國企。
如果我們用全國工商聯的《中國民營企業500強》（2015年8月發布），可以更清晰的看出三座城市的民營經濟規模對比：杭州55家，蘇州19家，南京僅7家上榜。【亞克力有機玻璃制品】
福布斯的《2015中國400富豪榜》（2015年10月發布），同樣是民營經濟活躍度的一個注腳：杭州有18位富豪上榜，南京4位，蘇州3位。
當然，“500強企業”主要是老牌企業，我們應該再看看一些新生企業的情況，借助艾瑞咨詢（iResearch）的《2015中國獨角獸企業估值榜TOP200》。
所謂“獨角獸企業”，是指那些估值高漲的初創企業，它們通常有這樣幾個共同點：尋找新的市場、建立與客戶的奇妙聯系、讓投資者著迷。
根據艾瑞咨詢的榜單，“獨角獸企業”主要集中于北上廣深杭：北京擁有壓倒性的數量（99家），上海（45家）、深圳（16家）、廣州（11家）、杭州（9家）則成倍遞減，其它城市則只有1-3家。
最近有不少人放言，南京一定會超過杭州，成為第5個一線城市。我看有點難。
4、無論是老牌的“500強企業”，還是新興的“獨角獸企業”，杭州的數量都遠勝南京、蘇州。
這多少能說明，杭州這座城市的房價，擁有更堅實的產業支撐。
但是，從國家統計局11月18日公布的數據來看，今年10月份杭州房價跟2010年（上一個房價巔峰年份）相比仍然有4.3%的跌幅，而南京則有15.1%的漲幅——就切身感受而言，南京的房價漲幅，還遠不止如此。
從房價均值來看，目前的排行仍然是：杭州第一，南京第二，蘇州第三。
如果僅從產業的角度來判斷，南京的房價要高過杭州，恐怕還有很長的一段路要走。
畢竟，產業才是房價的堅實基礎。
